Sáu lý do để đối phó với vấn đề Tịch thu nhà của bạn Hôm nay, không phải ngày mai

Deal with your Foreclosure Today, not Tomorrow

(Six Reasons to Deal with Your Foreclosure Problem Today, not Tomorrow)

Lưu ý: Trợ giúp Tịch thu nhà (Foreclosure Help) là một chương trình được tài trợ bởi các thành phố San Jose và Sunnyvale, California, để hỗ trợ các chủ nhà và người thuê nhà ở hai thành phố.Nếu bạn đang ở bên ngoài của San Jose hoặc Sunnyvale, chúng tôi đề nghị vị tư vấn cơ quan nhà ở gần nhất được HUD chấp thuận trên trang web của HUD đã được HUD chấp thuận Cơ quan Tư vấn nhà ở.

1) Đó là hầu như không thể ngăn chặn một bán ủy thác ở phút cuối cùng: Chúng tôi đã có một số chủ nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale đã liên lạc với Trợ giúp Tịch thu nhà (Foreclosure Help) một tuần trước khi bán ủy thác, hoặc thậm chí một ngày hoặc hai ngày trước khi bán ủy thác.  Trong khi chúng tôi sẽ thực hiện mọi nỗ lực để giúp đỡ họ, sự thật không may là các lựa chọn trở nên rất hạn chế nếu bạn càng gần việc bán ủy thác tịch thu nhà.  Ngân hàng / servicer có thể không nhất thiết phải trì hoãn việc bán nếu nó quá gần với ngày bán (bởi vì các chính sách nội bộ của họ), và nếu không có thời gian để có được các tài liệu của bạn và phải nộp và được chấp nhận bởi ngân hàng hoặc servicer.  Trong khi chúng tôi có thể thử và khắc phục một số những trở ngại này, còn xa ít căng thẳng và bạn tăng cơ hội thành công của bạn nếu bạn có thể bắt đầu làm việc với một nhân viên tư vấn nhà ở khi lần đầu tiên có vấn đề với thế chấp của bạn.  Nộp hồ sơ phá sản có thể là một lựa chọn để ngừng bán ủy thác của bạn, nhưng nó tốt hơn nếu bạn đưa ra quyết định khai phá sản bởi vì bạn đã xem xét tất cả các lựa chọn khác của bạn và nó tạo ra có ý nghĩa nhất trong tình hình của bạn.  Khai phá sản cũng cần có thời gian để làm, và nộp hồ sơ một hoặc hai tuần trước khi bán ủy thác của bạn (thay vì cố gắng để làm điều đó vào ngày hôm trước) sẽ cho bạn thời gian cần gặp một luật sư có uy tín, hội đủ tất cả những giấy tờ cần thiết của bạn lại, vv

2) Không để cho “ngân hàng chạy xung quanh sự mệt mỏi” thể là lý do mà bạn để cho đi nhà của bạn. Trong những ngày đầu của cuộc khủng hoảng tịch thu nhà, nhiều chủ nhà tôi nói chuyện với không có ý tưởng nơi nào có thể đến, phải làm gì, hoặc làm thế nào để làm việc với ngân hàng của họ. Bây giờ, vào năm 2013, hầu hết các chủ nhà liên lạc với chương trình của chúng tôi đã cố gắng làm việc với các ngân hàng của họ một lần hoặc hai lần để yêu cầu sửa đổi nợ . Họ có thể đã bị từ chối sửa đổi nợ cho bất cứ lý do, bao gồm:

• Các ngân hàng hoặc servicer nói rằng là hồ sơ không đầy đủ (mặc dù bạn có thể đã gửi cùng một tài liệu cho họ nhiều lần).

• Ngân hàng hoặc servicer nói rằng Giá trị hiện tại (NPV) kiểm tra là phủ định.

• Ngân hàng hoặc servicer đã không đưa ra một lý do.

• Ngân hàng cho biết họ sẽ gọi cho tôi, nhưng họ không, vì vậy tôi cho rằng họ đang làm việc, nhưng hóa ra họ không, và hồ sơ của tôi bị đóng lại.

• Thu nhập của tôi là không đủ khi lần đầu tiên tôi gửi yêu cầu.

Đây là tất cả các khiếu nại cac chủ nhà da trích dẫn khi chúng tôi yêu cầu nếu họ đã cố gắng để sửa đổi các khoản vay của họ trước kia. Đây chính là điều nên làm việc với nhân viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể là rất quan trọng. Trong khi bạn là người chủ nhà chỉ làm việc trên một thế chấp, một cố vấn nhà ở được chứng nhận đã có khả năng làm việc với hàng trăm chủ nhà trước khi trường hợp của bạn.  Điều này có nghĩa là họ mang lại kinh nghiệm và chuyên môn trong việc hỗ trợ bạn, có thể giúp bạn đưa ra một hồ sơ hoàn chỉnh và chính xác để gửi đến ngân hàng hoặc servicer của bạn, sẽ làm việc với bạn trên ngân sách của bạn để tăng cơ hội sửa đổi nợ , và thường có địa chỉ liên lạc tại ngân hàng hoặc servicers cac chủ nhà thông thường (hay “các công ty chuyên gia chỉnh sửa nợ”) không được tiếp cận.

3. Nếu bạn có thể giữ vững, thị trường đang được cải thiện. Hỏi bất kỳ đại lý bất động sản ở San Jose hoặc Sunnyvale về thị trường ngay bây giờ, và bạn sẽ nghe thấy cách mạnh mẽ cải thiện. Nếu bạn có thể để có được một sửa đổi nợ từ ngân hàng của bạn để bạn có thể tiếp tục thanh toán, sau đó bạn sẽ có thời gian cho vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn tăng lên khi thị trường tiếp tục được cải thiện.

4. Sự căng thẳng về Tịch thu nhà không có ãnh hưỡng tốt cho bạn hay gia đình của bạn. Bạn đã có thể nghe nói rằng vấn đề tiền bạc là một trong những áp lực lớn trong hôn nhân. Nó là vô cùng căng thẳng để đối phó với nhà bị tịch thu, thế chấp, và vấn đề tiền bạc, và nó ảnh hưởng đến toàn bộ gia đình. Một phần của sự căng thẳng có thể là do sự không chắc chắn sửa đổi nợ cho bạn cảm thấy không có một cơ hội thực sự sửa đổi nợ và giữ lại nhà của bạn. Bằng cách làm việc với một trong những nhân viên tư vấn nhà ở HUD đã chấp thuận của chúng tôi, bạn sẽ nhận được một sự hiểu biết tốt hơn về các chương trình tồn tại như Hamp, Keep Your Home California, HARP, vv

Thay vì tự hỏi về điều kiện của bạn cho các chương trình này có hoặc không họ có thể giúp bạn cứu lại nhà của bạn, hãy đến gặp nhân viên tư vấn nhà ở, những người nầy sẽ cung cấp cho bạn một đánh giá trực tiếp, không thiên vị về tình hình của bạn. Trong khi chúng tôi không thể đảm bảo một sự sửa đổi nợ cho vay (và chúng tôi muốn khuyên bạn nên bỏ chạy khỏi ai đảm bảo cho bạn một sự sửa đổi cho vay), chúng tôi có thể giúp bạn hiểu được hội đủ điều kiện của quý vị cho các chương trình và làm thế nào để trở thành một ứng cử viên thành công cho một sửa đổi cho vay.

5. Bạn bè của bạn có tốt, nhưng họ không biết những gì họ đang làm: Bạn có thể đã có đề nghị giúp đỡ từ một người bạn một luật sư hoặc một nhân viên bất động sản nghĩ họ có thể giúp bạn. Trong họ có thể có ý định tốt, kết quả cuối cùng thường là xấu . Chúng tôi đã có một số chủ nhà liên lạc với chúng tôi sau khi thất bại về sửa đổi khoản vay bởi một luật sư hay một chuyên gia về sửa đổi khoản vay. Đôi khi, họ đã nhận đựơc tiền cho sửa đổi, đôi khi được thực hiện miễn phí. (Là một mặt lưu ý đó là bất hợp pháp ở California khi một khoản phí trả trước cho một sửa đổi khoản vay).

6. Dịch vụ của chúng tôi đã được trả tiền từ các thành phố San Jose và Sunnyvale thông qua tài trợ: Điều này cũng có nghĩa là chúng tôi không tính phí cho chủ sở hữu nhà cho các dịch vụ của chúng tôi . Điều này cũng có nghĩa là nhân viên tư vấn nhà ở của chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một cách trung thực trong quá trình đánh giá tình hình của bạn và họ sẽ không bị thúc đẩy về mặt tài chính để cố gắng và chỉ đạo bạn hướng tới một kết quả.

Hãy gọi cho chúng tôi tại: 408-293-6000, hãy trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org, hoặc gửi cho chúng tôi email: help@foreclosurehelpscc.org. Bạn càng sớm gọi cho chúng tôi, bạn có nhiều lựa chọn hơn và hữu ích hơn có thể được.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org.   Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org. Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org. Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi: help@foreclosurehelpscc.org.

California Homeowners have Received $16.8 Billion in Relief from National Attorney General Settlement

$16.8 Billion Provided to California Homeowners Under AG Settlement

By Sean Coffey, Program Manager of ForeclosureHelp

Joseph Smith, the Monitor for the national Attorney General settlement, released a report (Ongoing Implementation: February 21, 2013) today about the amount of relief the five banks (Chase, Wells Fargo, Bank of America, Citi, and Ally) have granted to homeowners as part of the AG settlement.

According to the report, from March 1, 2012, through December 31, 2012, $45.8 billion in relief has been provided to homeowners.  This includes: (national figures)

  • $6 billion in first lien modification forgiveness
  • $1.3 billion in relief for pre 3/1/2012 forbearance
  • $2.2 billion in “estimated consumer relief of refinances”
  • $3.4 billion in active trials in process
  • $11.5 billion in second lien modifications and extinguishments
  • $19 billion in short sales completed/deficiencies forgiven,
  • $1.6 billion in “other programs”

154,243 borrowers in California have been assisted, with an average amount of $109,527 of relief/benefit to the borrower.  The amount of relief offered to homeowners, varies widely by bank especially as measured by the category “Completed 1st lien modification forgiveness” (defined as “finalized first lien principal reduction permanent modifications [including trial modification).

  • Ally Bank: 231 borrower assisted, average amount: $152,904
  • Bank of America: 7,509 borrowers assisted, average amount: $214,748
  • Citi: 408 borrowers assisted, average amount: $122,833
  • Chase: 3,375 borrowers assisted, average amount: $167,828
  • Wells Fargo: 4,383 borrowers assisted, average amount: $114,006

To see the detailed analysis of relief offered to California homeowners, click here: Appendix IV State Consumer Relief Information California, Program to Date

Are you a homeowner here in San Jose or Sunnyvale, California, and are you struggling to pay your mortgage, or worried about foreclosure?   Has somebody contacted you about doing a short-sale and you want to make sure you are examining all of your possible options?  If so, give us a call and we can set up an appointment with a certified foreclosure prevention counselor from a HUD-approved agency.   We have an office in downtown San Jose (across the street from St. Joseph’s Cathedral) and we also offer Saturday hours at our satellite office, located across the street from Most Holy Trinity Catholic Church.   Pick up the phone and give us a call: 408-293-6000, or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

If you are struggling with foreclosure in San Jose or Sunnyvale, please give us a call. The sooner you pick up the phone, the sooner we can help, and the earlier you start in the process, the more options you will have to create a plan forward.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit us: www.foreclosurehelpscc.org.

Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org.

Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org.

Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi:help@foreclosurehelpscc.org.

Related articles

Six Things I wish I would have done differently: How to Avoid Foreclosure in San Jose and Sunnyvale

Foreclosure Regrets in San Jose and Sunnyvale

By Sean Coffey, Program Manger, Foreclosure Help

Unfortunately, some of the homeowners who call Foreclosure Help have already lost their house to foreclosure or are so close to a trustee sale that their only option to delay a trustee sale is to file bankruptcy.  Based on these conversations, we are providing a few points that might be helpful for people who are starting this process.  This is not legal advice/financial advice, and if you have questions, call us.

1) Deal with the problem earlier.   Meeting with a housing counselor can be one of the first steps to dealing with the problem.  Is the housing counselor going to have 100% good news?  Not necessarily, but they will provide you with a clear, unbiased,  analysis of your situation and what state programs (like Keep Your Home California) and federal programs (like the Making Home Affordable Program) could be helpful with your situation.  For example, if you were recently laid off, the Unemployment Mortgage Assistance program, part of Keep Your Home California, could pay your mortgage for up to nine months while you secure a new job.   If keeping the home isn’t an option, counselors can discuss things you need to know about a short sale, and also discuss transition assistance programs, like Keep Your Home California’s Transition Assistance Program.

2) Made this process a priority.  There’s an old saying: “Nobody cares about your home like you do.”  If you are trying to address the situation, you’ll need to 100% engage in the process and “be in the driver’s seat” to make sure that the process continues moving forward.  You should not rely solely on your bank or your housing counselor to handle the problem for you. They are part of the process, but you need to be the driving force, making follow-up phone calls, checking in with your bank or servicer, and making sure that you spending sufficient time with the process, and that you are the “squeaky wheel that gets the grease.” 

 3)  Worked with a housing counselor from the beginning.  Our society has become very specialized- think about the number of specialized services that you rely on in a given week.  You have your car fixed by a mechanic because they know what they’re doing.  In working with a counselor from a HUD-approved agency, you are getting specialized services from a trained professional, who is bringing the skills, training, and contacts that can make the difference in getting your loan modified, getting honest advice about your situation, and escalating your case at the bank when necessary.   Housing counseling agencies are paid for through government and private grants, and this means they don’t have an incentive to “sell” you on a particular option.   Instead, they’ll give you an honest evaluation of your options and empower you to decide what you want to with your home.

 4) Got all of my paperwork together.   You are essentially asking the bank or servicer to re-write an IOU.  To do this, they are going to need all of your documents they requested, and you have a much higher chance of success if you get all of the documents together, send them all in at the same time, and have confirmation from the bank or servicer that they received the paperwork.   Are you going to send this paperwork in more than once?  Probably.   If you want the modification process to move forward, you need to get all of your paperwork together, organized, and into the bank or servicer, and getting it in a few days ahead of the deadline will give you a “buffer” in case the paperwork gets lost along the way.   Don’t forget to call 2-3 days after you mail in your paperwork, and confirm that they received all of the paperwork and that there is nothing else they need.

5) Not believed the “too good to be true” scam artist who promised to modify my loan.   It seems unbelievable that there are still scam artists going after homeowners in desperate situations.  And yet, we still see examples of these letters every week from homeowners who received them in the mail, with offers to modify loans or provide other “assistance.”   Phone calls, house visits, and even word-of-mouth referrals are another way that scam artists will contact you.

Reasons you should view all offers of “help” critically:

  • It is illegal in California to charge an upfront fee to modify a mortgage.
  • The foreclosure process doesn’t stop just because you hired a scam artist.   If you hire a scam company, and it takes you three months to figure out that they took your money and didn’t do anything, you are now 3 months into the foreclosure process, with fewer options, and more pressure from the bank.
  • If you’re spending money paying a scam artist, that’s less money that you have to pay your mortgage.
  • They will say whatever you want to hear, regardless of whether or not it’s true.  It would be great if 100% of people were going to get their loans modified, but the reality is that there are a number of other variables (like the NPV test, your income, who the investor is, whether or not your bank is participating in government programs, the size of your mortgage, etc) that will determine if and to what extent your loan is modified.  For these reasons, anybody who promises a loan modification is telling you a lie in order to get your business- and you should run away from them (and report them to the District Attorney).
  • There are FREE housing counselor services available that are paid for through a government grant. These skilled, experienced, counselors are from agencies certified by the federal government (HUD), and will provide you an unbiased analysis of your situation and options.

6)  Made a contact at the bank or servicer.  Think about all the jobs you’ve had.  Were there ever situations where your authority or discretion could help or hurt a customer?  Or, where you could share information with a customer that would help them better understand a process, product, or timeline?  Think of the waitress who tells you “No, you don’t want that meal, this other meal is our most popular.”  Now, apply that to your experience with the customer service person at the servicer or bank. If you can make “friends” with the person, they may be willing to share tips or strategies with you that can help you in this process.

While the new California Homeowner Bill of Rights  (Spanish: La Declaración de Derechos de los Propietarios de Vivienda en California and Vietnamese: Luật Dân Quyền cho Chủ Nhà ở trong Tiểu Bang) California mandates a single point of contact (and you should remind your bank or servicer about this), it’s also a good policy for you to try and develop a single point of contact at the bank who knows your story and who will be there throughout the process.

If you have questions, please contact your housing counselor directly, or call Foreclosure Help at 408-293-6000 or email us: help@foreclosurehelpscc.org.  You can also visit our website: www.foreclosurehelpscc.org

If you are struggling with foreclosure in San Jose or Sunnyvale, please give us a call. The sooner you pick up the phone, the sooner we can help, and the earlier you start in the process, the more options you will have to create a plan forward.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit us: www.foreclosurehelpscc.org.

Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org.

Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org.

Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi:help@foreclosurehelpscc.org.

Fannie Mae and Freddie Mac May Allow Some Deeds-in-Lieu

Freddie Mac Deed in Lieu of foreclosure

By Sean Coffey, Program Manager, Foreclosure Help

Bloomberg reports that Fannie Mae and Freddie Mac recently announced a change to assist homeowners who are current on their mortgages but who are upside down and now need to move.

The title of the article “Fannie To Allow Walkaways by On-Time Borrowers: Mortgages”  is a bit dramatic, as homeowners will still need to demonstrate a hardship, and the deed-in-lieu of foreclosure (handing the house back to the bank) will still be reported to credit agencies.  In addition, Fannie Mae and Freddie Mac may also require homeowners to pay back some of the difference between the outstanding mortgage balance and the current value of the property if they have the means.

Fannie Mae and Freddie Mac have been criticized in the past because of their reluctance to use principal right downs to assist homeowners.  Kurt Eggert, the author of “Limiting Abuse and Opportunism by Mortgage Servicers” suggested in the Bloomberg article that Fannie Mae and Freddie Mac were “playing catch-up” and that this change should have happened earlier.

According to the article, the new program is aimed at homeowners who have remained current on their mortgages, but need to move out of their home because of a job offer, deployment, illness or other hardship.  Homeowners will also need to demonstrate that they have a 55% percent debt-to-income ratio.

In their report for 3rd Quarter 2012, (FHFA: “Foreclosure Prevention Report Third Quarter 2012“) Fannie Mae and Freddie Mac reported allowing 3,994 deeds-in-lieu during Q3 2012.   In comparison, the two agencies allowed 33,972 short sales.

There were 145,000 delinquent Freddie Mac/Fannie Mae mortgages in California as of September 30, 2012 (out of a total of 3.5 million Fannie Mae, Freddie Mac loans).

To read more about the changes, visit Bloomberg: “Fannie To Allow Walkaways by On-Time Borrowers: Mortgages

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org.   Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org. Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org. Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi:help@foreclosurehelpscc.org.

January Foreclosure Update for California

California 2013 Foreclosure Update

By Sean Coffey, Program Manager at ForeclosureHelpSCC

1) Debt Forgiveness at the state level.   The Federal Mortgage Debt Forgiveness Act was recently extended for another year.  While debt forgiveness in now extended for another year at the federal level, this same forgiveness has not been extended at the state level in California.  According to a press release from the California Association of Realtors, Senate Bill 30, which was recently introduced by Senator Ron Calderon (D-Montebello), would exempt the taxation of forgiven mortgage debt at the state level.  The bill was referred to the Committee on Government and Finance on January 10, 2013.

2) Homeowner Bill of Rights went into effect on January 1, 2013.   ForeclosureHelpSCC has translated the information about the Homeowner Bill of Rights into Spanish (“La Declaración de Derechos de los Propietarios de Vivienda en California”) and Vietnamese (Luật Dân Quyền cho Chủ Nhà ở trong Tiểu Bang California”).   We encourage homeowners to remind their banks and servicers about this new law in California, especially the ban on dual tracking, the required single point of contact, and the new protections for tenants in foreclosed home in California, which is now 90 days.

3) Litton Loan Servicing and Saxon Mortgage companies both agreed to settlements similar to the Independent Foreclosure Review process that was dramatically changed in January.  The settlement will include $232 million in direct payments to homeowners and $325 million in “other assistance.”   You can see a press release about their settlements here:  Goldman Sachs and Morgan Stanley have reached agreements in principle with the Federal Reserve Board to pay $557 million in cash payments and other assistance to help mortgage borrowers.

4) Scam letters continue to target homeowners:  Homeowners visiting our office for a housing counseling appointment continue to bring in official-looking letters from companies that are offering modifications, debt forgiveness, and other assistance with mortgages.

As a reminder, it is ILLEGAL to charge an upfront fee for a loan modification in California.  Also, when a homeowner stops paying their mortgage, a Notice of Default can be filed by the bank or servicer with the County Recorder’s office (after you miss the second mortgage payment).  This is public record, and people use this information to send out official looking notices/advertisements to homeowners.

It is really important to carefully read any mail you receive.  Also, be very cautious about companies that contact you who promise or guarantee they can modify your loan.  At the end of the day, it is your bank or servicer (and possibly the investor who holds your mortgage) who will decide whether or not the loan is modified.

5) Foreclosure Crisis continues in California:  While the numbers of Notices of Default have reduced, a recent Realty Trac report indicates that California is still in the top ten in terms of foreclosure rates, and one out of 430 homes  has a foreclosure filing in California.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org.   Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org. Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org. Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi: help@foreclosurehelpscc.org.

La Declaración de Derechos de los Propietarios de Vivienda en California

La Declaración de Derechos de los Propietarios de Vivienda en CaliforniaLa Declaración de Derechos de los Propietarios de Vivienda en California se convirtió en ley el 1ro de Enero de 2013 para asegurar prácticas de préstamos justas para los propietarios en California.

Las leyes han sido diseñadas para garantizar un proceso de embargo de hipoteca justo y transparente para los propietarios. Las provisiones más importantes incluyen:

1. Restricción del seguimiento doble en el proceso de embargo: Las agencias que dan servicios hipotecarios están restringidas de continuar con el proceso de embargo si el propietario está trabajando un proceso de modificación del préstamo. Cuando un propietario completa la aplicación para una modificación, el proceso de embargo es pausado hasta que la aplicación haya sido completamente revisada.

2. Garantiza un punto de contacto único: Los propietarios se les garantiza un punto de contacto único mientras navegan el sistema y tratan de mantener su vivienda. –una persona o un equipo en el banco que conocen la verdad de su caso, tiene los documentos y pueden obtener una decisión sobre su solicitud de modificación de préstamo.

3. Verificación de Documentos: Los prestamistas que registren múltiples documentos no verificados serán sujetos a una penalidad civil de hasta $7,500 por préstamo en un recurso iniciado por un fiscal civil. Los prestamistas que estén en violación serán sujetos también a una sanción por parte de los organismos de otorgamiento de licencias incluyendo el Departamento de Corporaciones, el Departamento de Bienes Raíces y el Departamento de Instituciones Financieras.

4. Cumplimiento: Los prestatarios tendrán la autoridad de acceder a una compensación por violaciones “materiales” en las nuevas protecciones del proceso de embargo. Las reparaciones por mandato judicial estarán disponibles antes de una venta de embargo y la recuperación de daños estará disponible después de la venta.  (AB 278, SB 900)

5. Derechos de los inquilinos: Los compradores de casas embargadas están obligados a otorgar a los inquilinos un mínimo de  90 días antes de iniciar el proceso de desalojo. Si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento por un tiempo fijo con fecha de inicio anterior a la transferencia del título de propiedad, el nuevo dueño deberá honrar el contrato de arrendamiento a menos que pueda demostrar que se aplican las excepciones con el fin de prevenir fraude. (AB 2610)

6. Herramientas para combatir legalmente el fraude hipotecario: El límite legal para procesar legalmente los crímenes relacionados a las hipotecas ha sido extendido de uno a tres años permitiendo a la oficina del Fiscal General investigar y procesar crímenes de fraude hipotecario mas complejos. Adicionalmente, la oficina del Fiscal General puede utilizar un gran jurado estatal para investigar y procesar a autores de crímenes financieros que involucren víctimas en múltiples condados. (AB 1950, SB 1474)

7. Herramientas para evitar la plaga: Los gobiernos locales y las entidades encargadas por mandato judicial tienen herramientas adicionales para combatir la plaga causada por múltiples casas no habitadas en los vecindarios, desde mayor tiempo para que los propietarios arreglen las violaciones al código, hasta medidas que obligan a los dueños de propiedades embargadas a pagar por el mantenimiento. (AB 2314)

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org. Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org.   Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Five Important Policy Updates For California Homeowners and Tenants in 2013 Related to Foreclosures, Short Sales, and the Homeowner’s Bill of Rights

New Laws in 2013 for California Homeowners

By Sean Coffey, MPA, Program Manager of ForeclosureHelpSCC

1) Independent Foreclosure Review: The New York Times broke the news on December 31 that the Independent Foreclosure Review may be replaced.  The article explains that regulators and banking officials have been meeting in hopes of designing a less cumbersome, less expensive way of compensating homeowners who were improperly foreclosed on by their banks or servicers.  During the few weeks leading up to the December 31st deadline for the Independent Foreclosure Review, we received an increase in phone calls and google searches which went to our blog pages explaining how to apply for the Independent Foreclosure Review.

However, we were also very concerned about the many shortcomings of the review (read our compilation of media reports at a previous blog posting: “7 Reasons to Postpone the Independent Foreclosure Review”), and so we created a petition on Change.org asking regulators to postpone the deadline until after they had released the results of at least 215,000 cases.   The regulators in charge of the program have not yet released any information about their plans, and we suggest that homeowners and former homeowners continue watching the news, checking our blog, and checking the website for the Independent Foreclosure Review for any updates.

2) Mortgage Debt Forgiveness: Housing Wire reports that the Mortgage Debt Forgiveness Act was extended for another year.  This is an important policy win for homeowners who are struggling with their mortgages because without this extension, debt forgiveness from a modification, short sale, or foreclosure would have been taxed in 2013. For more information, visit our previous blog: Foreclosures in San Jose and Sunnyvale: Three Reasons Time is Not on Your Side

3) Unemployment benefits were also extended as part of the Fiscal Cliff negotiations.  Homeowners in California who are struggling to pay their mortgage should consider applying for the Keep Your Home California Unemployment Mortgage Assistance Program.  More information at our previous blog here: “Unemployment Mortgage Assistance Program, Part of Keep Your Home California: How Does It Work?”

4) The California Foreclosure Refund deadline is fast approaching- it’s January 18, 2013.  As part of the Attorney General Settlement, there is a foreclosure refund for homeowners who were improperly foreclosed on by one of the large five banks (Ally/GMAC (800-766-4622), Bank of America/Countrywide (877-488-7814), Citibank (866-272-4749), JPMorgan Chase (866-372-6901) and Wells Fargo/Wachovia (800-288-3212).  For more information, see our previous blog: “California Foreclosure Refund Program, Part of the Attorney General Settlement”

5) Homeowner’s Bill of Rights:  This set of laws went into effect on January 1, 2013, and are designed to address the many loan servicing abuses that homeowners have experienced since the foreclosure crisis began.  These include “dual-tracking” (processing a foreclosure while a modification request is also being considered), having to speak with multiple people at their bank or servicer (banks and servicers are now supposed to provide a single point of contact), and other provisions.  In addition, when a person purchases a foreclosed home in California, if there are existing tenants, the new owner must give them a 90 day eviction notice.  This is an additional 30 days more than the previous 60 day requirement.  For more information, visit the Attorney General’s website: California Homeowner Bill of Rights.

I wrote my master’s thesis on similar legislation enacted in North Carolina, and one of the big “take-aways” from my research is that these types of laws are only effective to the extent that homeowners know about their rights under the law, and have the knowledge to complain to regulators when the law isn’t being followed or the ability to hire an attorney and sue their bank or servicer.  So, ForeclosureHelp will be making strong efforts to educate homeowners about their rights under this new legislation.

California Homeowners should also know that the Consumer Financial Protection Bureau is also proposing mortgage servicing regulations, nicknamed the “no run-around” rules.  Homeowners can also file a RESPA request if they are seeking information from their bank or servicer, or if there is a dispute about payments being credited, etc.  For more information, see our previous post: “New Mortgage Servicing Rules Proposed- What Does it Mean for You? Part 2 of 2”

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org.   Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org. Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.